小宅爐火燒 小心……
住展房屋網 2013-01-24
小宅銷售的好壞，可以看出投資客購買套房當包租公或包租婆的意願與強度。當小宅熱銷時，顯示投資客願意將資金投入小宅換取較銀行定存更高的投資報酬率，反之，當小宅銷售低迷時，顯示景氣面差，投資客不願投資，建商推小宅的意願也不高。
政府搬出奢侈稅及實價登錄來壓制房價，更特別針對投資客最喜歡的小宅建案緊縮貸款成數，甚至直接要求銀行對小宅建案不要放貸，希望能杜絕投資(機)客透過低 總價的小宅炒作房市。惟當前金融機構的存款資金高達33兆元，擬購屋者及投資客滿手是錢，於是紛紛將資金投入房屋市場，而投資客最喜歡的產品莫過於小宅了，使近期小宅的投資熱潮再度興起。
根據住展雜誌統計(見附表一)，99年全年的小宅(含套房、1房及1加1房)推案數為 48個，推案戶數有2,387戶、307.9億元的量體，100年全年的小宅推案數為33個，推案戶數有2,167戶、223.3億元的量體，去年101 年推案數為29個，推案戶數有2,169戶、267.1億元的量體。
今年第一季，位於北市萬華區成都路的「有富正旺」，位於萬華區康定路的「台北晶麒」，及位於桃園市的「璞麗」等3個小坪數產品建案，開春就傳出熱銷的消息，3案加總小坪數產品的案量高達120億、近800戶的量體，使小宅再竄升為房市熱門的投資標的。
100年6月奢侈稅正式上路以來，投機客消失殆盡，然受通膨及銀行低利存款、無利可圖的影響，放在銀行的低獲利等於被通膨給全吃掉了。於是投資保值客再度相中小宅低總價、穩定報酬的優勢，只要地段對、台北市總價在1,000~1,500萬元以內，新北市總價在800~1,000萬元之間的小宅建案，再度成 為投資保值客追逐的熱點。
景氣好時，大坪數的豪宅與小坪數的小宅特別好賣，這種兩極化的特殊現象，在奢侈稅出檯的100年之前特別明顯，有錢的投資客一出手就是買多戶的小宅，打算未來作包租公、包租婆，或是等蓋好後獲利了結。
就以今年剛進場試銷的台北市萬華區百億重案「台北晶麒」預售建案來看，正式公開以來，15坪左右的、300多戶的1房聽說已被投資客搶購一空，可見投資客只要碰到低總價產品，管他三七二十一，出手瘋狂又大方。
台北市因為房價居高不下，以老舊市區的大同與萬華地區小宅來看，目前一坪要價70~80萬元，15坪的1房就要價超過1,000萬元，而新北市甚至桃園地區，因為房價相對低檔，以三重、中和、新莊等地區的捷運周邊建案為例，投資報酬率未必較台北市的投報率差，因此與北市市中心小宅一樣的受到市場歡迎。
住展雜誌企研室認為，金管會嚴控房貸的貸款成數，特別是針對非首購族購買的第二間房及低總價的小宅，銀行房貸成數低至六成，並加強房貸授信風險，官股的八大行庫對房貸業務，更分成三至四等級緊縮房貸措施。其中台銀與彰銀甚至不承作套房業務，使小宅的財務槓桿原理無法發揮。
今年開春以來，北市的「有富正旺」、「台北晶麒」及桃園的「璞麗」3案，直接開出大紅盤，跳高開出的買氣令房屋市場為之一振。『春江水暖鴨先知』，特別是投資客的市場靈敏度特別強，房市除了土地標售依舊搶手熱絡外，小宅產品也成為景氣反轉向上追逐的標的之一，一次買多戶小宅想當『包租公、包租婆』的客源又出現了。
對於房市出現熱銷的小宅建案，據了解，多是投資客搶進所為。對於這類比率過高的投資客瘋狂的搶進，住展雜誌建議，搶 進這些地區的客戶，必需理性以對，先前包括新北市新莊及台中市七期、高雄美術館特區等台北投資客喜歡搶進的地區，目前的市況已見放緩下來，所以如果忽略『危機意識』，投資報酬率算得過份理想化，民眾可能會搶到最後一棒而無法脫身。
根據行政院經建會的統計，國內的單身族群早 已超過百萬人，建商為吸引這群單身族群，近期紛紛降低姿態，房價直接開低，加上配合低的自備款、高的房貸成數等優惠條件，來吸引單身族群與投資客的進駐，這招的確打動了許多單身貴族想擁有一個窩的心坎，加上為數不少的投資客鎖定小宅為投資的標的，可以預期，今年的小宅市場，經過幾年的壓抑後，投資客正虎視眈眈的重新進場找買點。
新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw
留言列表
